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第一章 英租界
租界是 19 世纪开始的资本主义列强侵略落后国家时出现的一种特殊历史现象。鸦片战争以后，西方资本主义国家用武力打开了清王朝闭锁的大门，强迫清王朝签订了一系列的不平等条约，租界就是资本主义列强依仗这些不平等条约，在一些通商口岸建立起来的，对中国进行政治侵略和经济掠夺的据点，并很快成为半殖民地旧中国所特有的畸形社会体制，即游离于中国主权范围之外的“国中之国”。
租界
租界
租界
租界
租界
第一节 设立背景及经过一、第二次鸦片战争与中英《天津条约》的签订租界清道光二十年至二十二年（ 1840 ～ 1842 ）爆发的鸦片战争之后，英国强迫清王朝签订了不平等的中英《南京条约》，依约，中国开放了长江以南的上海等 5 个通商口岸；中英《南京条约》同时规定，英国人可以在这 5 口岸“带同所属家眷，寄居……贸易通商无碍”。不久，英国专使便择定了英国人在上海的寄居范围。后经中英双方议定，英国人在 5 个口岸租地建房的地点，须经中国地方官与英国领事官共同商议，并公布了《上海租地章程》。根据这些规定和不平等条约中的“最惠国待遇”，英、美、法 3 国先后在上海划定了租地范围。清咸丰三年（ 1853 ），太平天国起义军攻占南京后向江浙挺进，上海英、法、美租地内的侨民组织起“义勇队”。不久，小刀会起义军占领里上海城，清朝官府失去了对上海地面的控制。各国领事遂趁机决定在租地范围内建立自治式的市政机构，选举董事会，设立武装警察式的巡捕，从而摆脱了清朝官府对租地的行政管理，成为了中国境内的“国中之国”。后来这种具有独立行政管理体系的租地便被称为“租界”。西方列强希望清王朝能够开放长江以北更多的沿海、沿江城市作为通商口岸，特别是开放距离首都北京最近的天津为通商口岸，遭到清王朝拒绝。清咸丰四年（ 1854 ），英、法两国在俄、美协助下，发动了第二次鸦片战争。咸丰八年（ 1858 ），清王朝与英、法、俄、美 4 国分别在海光寺签订了《天津条约》。中英《天津条约》规定加开南北 10 个口岸，并允许英国在这些口岸“听便居住，赁房、买屋，租地起造礼拜堂、医院、坟茔等事；并另有取益防损诸节，悉照已通商五口无异”。二、英国在《北京条约》中强划天津英租界租界英国要求开放天津始于清乾隆五十八年（ 1793 ）的马嘎尔尼使团访华。英国以“为乾隆皇帝补祝 80 大寿”为借口，派出以马嘎尔尼为首的大型使节团、携带 600 箱贵重礼物，到热河觐见乾隆皇帝。其间，使团向清王朝提出许多侵略性的要求，均被拒绝，其中就包括开放天津为贸易口岸。后，天津英租界当局在建设“ 1897 年扩充界”时，为纪念此事，特命名一条“马开内道”（ Macartney Road ），马开内即马嘎尔尼的音译。该路为今和平区的安徽路和青岛道。
第一节 设立背景及经过
一、第二次鸦片战争与中英《天津条约》的签订
租界
西方列强希望清王朝能够开放长江以北更多的沿海、沿江城市作为通商口岸，特别是开放距离首都北京最近的天津为通商口岸，遭到清王朝拒绝。清咸丰四年（ 1854 ），英、法两国在俄、美协助下，发动了第二次鸦片战争。咸丰八年（ 1858 ），清王朝与英、法、俄、美 4 国分别在海光寺签订了《天津条约》。中英《天津条约》规定加开南北 10 个口岸，并允许英国在这些口岸“听便居住，赁房、买屋，租地起造礼拜堂、医院、坟茔等事；并另有取益防损诸节，悉照已通商五口无异”。二、英国在《北京条约》中强划天津英租界租界
西方列强希望清王朝能够开放长江以北更多的沿海、沿江城市作为通商口岸，特别是开放距离首都北京最近的天津为通商口岸，遭到清王朝拒绝。清咸丰四年（ 1854 ），英、法两国在俄、美协助下，发动了第二次鸦片战争。咸丰八年（ 1858 ），清王朝与英、法、俄、美 4 国分别在海光寺签订了《天津条约》。中英《天津条约》规定加开南北 10 个口岸，并允许英国在这些口岸“听便居住，赁房、买屋，租地起造礼拜堂、医院、坟茔等事；并另有取益防损诸节，悉照已通商五口无异”。
二、英国在《北京条约》中强划天津英租界
租界
租界清咸丰十年（ 1860 ），英法联军以清王朝违反交换《天津条约》的协议为借口，挑起新的侵华战争。同年七月八日占领天津城，八月二十九日联军进入北京。 九月十一日中英双方签订《续增条约》（即《北京条约》），同时交换了中英《天津条约》批准书。
租界中英《续增条约》第四款规定：“续增条约画押之日，大清大皇帝允以天津郡城海口作为通商之埠，凡有英民人等至此居住贸易，均照经准各条所开各口章程，比例划一无别。”成为英国在天津强划租界的依据。
三、英国公使与总理衙门的往来交涉
租界中英《续增条约》签订后，第一任英国驻华公使卜鲁斯（ Sir Frederick William Adolphus Brus ）派参赞巴夏礼（ Sir Harry Smith Parkes ）等到天津踏勘英租界界址。清咸丰十年（ 1860 ）十月二十二日，卜鲁斯向负责清王朝办理对外交涉的恭亲王奕讠斤与英、法、俄议和，签订正式递交照会“欲永租津地一区，为造领事官署及英商住屋、栈房之用”。奕斤将照会转达直隶总督恒福和三口通商大臣崇厚，并于十月二十六日亲赴天津，与恒福、崇厚一起办理此项交涉事宜。天津府、县派员会同巴夏礼“勘得津地迤南二三里许，坐落紫竹林至下园地一方，约四顷有余”，然后由驻津英军工兵上尉戈登与另一名法国工兵上尉实测、绘图。十一月六日，奕讠斤将办理经过奏报咸丰帝：“该国系照条约办理，自未便拂其所请。因饬天津府、县，查勘该处有无窒碍？据禀称：该处多系空旷地亩，只有零星土房，并无坟墓窒碍之处。”遂“允咨直隶总督转饬地方官，与该国领事官妥为商办，以期地方相安。”当日得到批准，天津英租界被正式认定。
四、英租界的划定与“永租”
租界英租界是天津最早划定的租界，坐落在紫竹林以下的海河右岸，西南至海大道（今大沽路），西北起宝士徒道（今营口道），东南至博目哩道（今彰德道），占地 30.67 公顷 (460 亩 ) 。后被称为“原订租界地”。
租界英国取得天津租界内的土地，并未签订正式的租地合同，而采取的是英国照会中所谓“永租”的方式。根据双方协议，“每地一亩 (0.0667 公顷 ) ，给业户租地银三十两，补赔迁移银十两”。同时查明天津县“地丁原册，立契永租，按照完纳钱粮。”标准是每亩 (0.0667 公顷 ) 土地每年向天津县缴纳地租钱粮 1000 文枚，每年 12 月 15 日前缴纳下一年度地租钱粮，租期为 99 年。租界当局取得了土地的永久使用权。由于没有正式的租地合同，天津英租界当局便把每年交给天津县衙门收解的“完纳钱粮”收据保存起来，作为英国在天津“永租一区”的“合法”依据。
租界在划定天津英租界的同时，戈登还在实测图纸上初步设定了界内道路、街区、河坝，以及街区分段、分号“转租”的计划。根据《驻津英国工部局 1918 年章程》的解释，“转租”就是“由中国政府永久租与英国政府，名为英国租界而可转租于市民者”。即为由英国驻津领事把租界内的土地分段、分号后，租给洋行、各国商人或居民，签订为期 99 年的租约。英国从中国政府低价取得租界内土地的“永租”权后，再以高价把土地转租出去，牟取厚利。租界当局经过长年的积累，为英租界的基础设施建设及发展、扩张奠定了资金基础。
第二章 法租界第一节 设立背景与经过清咸清咸丰八年（1858）五月十七日，中法在海光寺签订《天津条约》。咸丰十年（1860），英法联军攻陷北京。同年九月十二日中法签订《北京条约》，其中第七款规定：“直隶之天津府克日通商，与别口无异。”
第二章 法租界
第一节 设立背景与经过
清咸
清咸天津英租界划定不久，法国驻华公使哥士耆到天津亲往履勘，在英租界之北“指定一隅，计四顷三十亩（430 亩，28.67 公顷），立定界址”，即东、北临海河，西至海大道（今大沽路），东南接英租界。经与清廷总理衙门进行交涉，总理衙门同意“每亩租价亦照英国所议三十两办理”。被圈入法租界的居民共 82 户，每户搬迁银 10 两，坟墓迁移费每棺 1 两；灰瓦草房 315 间，半草棚 9 间 3 条，厂棚 12.5 间，又 4.5 间 2 条，过道草棚 8.5 间 3 条，共折大钱 3037 吊铜钱（旧制： 1000 文（枚）=1 吊）。
清咸清咸丰十一年（1861）四月二十四日，哥士耆与三口通商大臣崇厚签订《天津紫竹林法国租地条款》 12 款，具体规定了法国商民人等向被划入租界内的业主永租或购买房屋、土地的地价和方式方法，如沿河土地每亩（0.066 公顷，下同）价银 60 两，但其中一半（30 两）要存入法国驻津领事馆，用于日 图 29-2-1 杨柳青年画描绘的天津法租界后“修造道路、沟渠、桥梁、埠头等处工程，并巡查衙役工食”；非沿河土地每亩价银 30 两，给原主。动迁的房屋、户数补偿银，均照天津县呈送的底册办理。法国商民所租地块，每亩每年永租银 2000 文（枚），其中一半交天津县，另一半存领事馆，用于日后租界内的基础设施工程。
清咸后法租界地价大幅度上升，遂改由中法双方按照时价共同议定土地的价格。
清咸由于法租界的东北临海河，南连英租界，因此法租界与英租界一样，把西南地区作为拓展方向。从 19 世纪末开始，法租界当局通过越界筑路和违约购地建房等方法，逐步蚕食海大道东北尚未划入法租界的地段，随后又越过海大道向西南方向扩张。
清咸清光绪二十六年（1900），八国联军攻占天津后，法国驻天津总领事杜士兰单方发布公告，将海大道东北和西南至墙子河约 2000 亩（133.33 公顷）的土地列入“推广范围”。不久，又与日本私相授受，将法租界东北的一段土地让给日本，作为日本租界的扩充界。
清咸八国联军攻打天津时，法国军队乘机将坐落于天津城东的天津机器局东局占领，同时圈占附近荒地，后建为设有靶场的法国兵营。根据《辛丑条约》，天津法租界紫竹林也设有法国兵营和法国驻军司令部，为方便联系，法租界当局在东局和紫竹林之间，非法修筑了轻便铁路，从而使东局和周围的大片土地，成为租界外的租界。
清咸法租界进行第一次扩张后，便开始谋求向附近的墙子河外继续扩张。辛亥革命后，法租界当局指使天主教会在墙子河外的老西开私自购买土地，建造主教府、教堂、医院和学校。 1916 年教堂竣工，法租界当局遂派出大批武装警察将这一地区强行占领，引起天津人民大规模的爱国抗法斗争。“九一八”事变后，法国乘机逐步将老西开占领。至此，天津法租界的总面积达 2860 亩（190.67 公顷）。
第三章 美租界
第一节 设立背景与经过
咸丰
咸丰《北京条约》签订后，英、法两国依约在天津强设租界，美国公民自然可以依照《望厦条约》所取得的最惠国待遇，在天津获得居住权。 关于天津美租界的设立缘始，目前有两种说法：咸丰一种是英、法在天津强划租界之后，美国极力打算在天津划定 1 个专管租界，并派驻领事。鉴于当时的形势，清政府不得不考虑美国的要求，被迫发给美国驻津领事 1 份租契，允许美国在天津设立租界。天津美租界北与英租界毗邻，东临海河，西至海大道（今大沽路），南到后来的开滦胡同（今开封道东段），共占地 131 亩（8.74 公顷）。咸丰另一种是美国驻华公使并未主动向清政府提出在天津设立专管租界的要求，而且首任驻华公使蒲安臣曾经一再向清政府陈说租界的危害，并劝说英、法公使放弃对租界的专管权。清同治元年（1862 ），清政府误认为美国驻津领事是由商人兼任，不能给予领事待遇。后证明美国驻津领事是职业外交官，因此中国官府对美国领事与英、法领事“一体相待”，指定与英租界毗邻的一块土地为美国租界。由于美国政府未有在天津设立专管租界的打算，以致始终没有核准开辟天津美租界的方案。因此，天津美租界始终没有一个管理章程，清光绪六年（1880 ）以前，仅有一个临时性的市政机构——公所，管理租界内的事务。 第四章 日租界第一节 设立背景与经过光绪清光绪二十二年（1896 ），日本派出特命全权公使与清政府的钦差大臣、总理衙门大臣在北京签订《通商口岸日本租界专条》（又称《通商公立文凭》或《公立文凭》）。其中第一款规定：在各个通商口岸，应“专为日本商民妥定租界，其管理道路以及稽察地面之权，专属该国领事。”第三款规定：中国政府允准“一经日本政府咨请，即咨上海、天津、厦门、汉口等处，设日本专管租界”。中国的日本租界虽然开辟较迟，但数量之多，超过了法租界，仅次于英租界。一、《天津日本租界条款》光绪依据《通商口岸日本租界专条》天津海关道李珉琛与日本驻津领事郑永昌于光绪二十四年（1898 ）签订了《天津日本租界条款》及《另立文凭》。
咸丰《北京条约》签订后，英、法两国依约在天津强设租界，美国公民自然可以依照《望厦条约》所取得的最惠国待遇，在天津获得居住权。
关于天津美租界的设立缘始，目前有两种说法：
咸丰一种是英、法在天津强划租界之后，美国极力打算在天津划定 1 个专管租界，并派驻领事。鉴于当时的形势，清政府不得不考虑美国的要求，被迫发给美国驻津领事 1 份租契，允许美国在天津设立租界。天津美租界北与英租界毗邻，东临海河，西至海大道（今大沽路），南到后来的开滦胡同（今开封道东段），共占地 131 亩（8.74 公顷）。
咸丰另一种是美国驻华公使并未主动向清政府提出在天津设立专管租界的要求，而且首任驻华公使蒲安臣曾经一再向清政府陈说租界的危害，并劝说英、法公使放弃对租界的专管权。清同治元年（1862 ），清政府误认为美国驻津领事是由商人兼任，不能给予领事待遇。后证明美国驻津领事是职业外交官，因此中国官府对美国领事与英、法领事“一体相待”，指定与英租界毗邻的一块土地为美国租界。由于美国政府未有在天津设立专管租界的打算，以致始终没有核准开辟天津美租界的方案。因此，天津美租界始终没有一个管理章程，清光绪六年（1880 ）以前，仅有一个临时性的市政机构——公所，管理租界内的事务。
第四章 日租界
第一节 设立背景与经过
光绪
一、《天津日本租界条款》光绪
一、《天津日本租界条款》
光绪
光绪《天津日本租界条款》规定了日租界的范围。东界自福音堂之北界起，沿海河至溜米厂、邢家木厂之北横街河沿（今多伦道口）止；北界由溜米厂、邢家木厂之北横街河沿起，西经海光寺至墙子河（今南京路）止；南界由福音堂北界起，划一线，向西至墙子河止。总面积达 1667 亩（111.13 公顷）。
光绪《另立文凭》规定了日本预备租界的范围：海河下游德租界以南小刘庄河岸百亩（6.67 公顷）土地，作为日本停船码头；溜米厂（今多伦道与张自忠拐角处）至朝鲜公馆南（今北安桥附近）沿直线，西接日租界，作为日本的预备租界。
二、《续立条款》
光绪清光绪二十四年 (1898) ，日本又强迫清政府签订立《天津日本租界续立条款》和《续立文凭》，规定：日本得在预备租界设立会缉捕局；中国地方官应将预备租界内居民的户口、姓名造册，送交日本领事馆核存；预备租界内民间买卖房、地应知会日本领事，如日本愿买，应公平作价。这些规定使日本的预备租界与正式租界无异，可以随时纳入其管辖范围。