案外人执行异议之诉的功能在于，当案外人的合法权益因强制执行程序受到侵害时，通过对案外人提出的执行程序中有争议的权利义务关系予以判断，给予其实体性救济的机会。案件的审理既要维护案外人的合法权益，又要保障申请执行人通过执行程序实现其债权的正当利益，故应从严审查案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据我国有关执行异议相关法律法规的规定来看，能够产生排除效力的实体权利主要包括四类，即所有权、物权期待权、特殊的担保物权和租赁权及用益物权。
本文以自 2019 年 11 月 28 日至 2023 年 4 月 18 日中国裁判文书网公开的最高人民法院审理的案外人执行异议之诉共 3113 篇裁判文书为样本逐一分析，通过十个方面对高频及具有特殊性、代表性问题进行报告。
2、检索案由：案外人执行异议之诉
3、审理法院：最高人民法院
5、文书数量：3113 件
第一部分 总体情况分析
一、裁判文书数量及发展趋势
二、分布行业分析
从上面的行业分类情况可以看到，案外人执行异议之诉当前的行业分布主要集中在房地产业，金融业，租赁和商务服务业，制造业，批发和零售业。
三、审理程序分析
从上面的程序分类统计可以看到当前的审理程序分布状况。二审案件有 834 件，再审案件有 2258 件，执行案件有 2 件。
四、二审裁判结果
通过对二审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下维持原判的有 582 件，占比为 69.78% ；改判的有 97 件，占比为 11.63 %；发回重审的有 61 件，占比为 7.31% 。
五、再审裁判结果
通过对再审裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下驳回再审申请的有 1838 件，占比为 81.40% ；提审/指令审理的有 262 件，占比为 11.60% ；撤回再审申请的有 70 件，占比为 3.10% 。
六、执行裁判结果
通过对执行裁判结果的可视化分析可以看到，当前条件下其他的有 1 件，占比为 50.00% ；驳回申请的有 1 件，占比为 50.00% 。
第二部分 十大争议问题
一、排除对房屋所有权的执行
（一）被拆迁人优先取得权、消费者物权期待权、建设工程价款优先权、抵押权及一般不动产买受人物权期待权在金钱债权对房屋所有权申请执行时，均具有排除执行的权利，但在上述权利产生竞合时，需要比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。
1、拆迁安置房的被安置人优先取得权，优先于消费者物权期待权、建设工程优先权、抵押权、一般买受人物权期待权及一般债权。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。故，因补偿安置房屋位置具有一定特定性。基于拆迁补偿安置权益效力优先于就同一特定房屋与拆迁人签订房屋买卖合同的包括商品房消费者，亦优先于建设工程优先权人、担保物权人及一般买受人在内的第三人的权利。
裁判要旨：刘春学是被拆迁人，其对房屋的权利来源于拆迁安置。二审法院根据刘春学提交的《拆迁安置协议书》《房屋分配证》《房屋测绘成果报告》等证据，结合案涉房屋已于 1997 年实际交付刘春学的事实，认定刘春学与拆迁方对用于安置的房屋有明确的约定，处理并无不当。同时，二审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款的规定，认定刘春学的权利优先于一般房屋买受人或其他商品房消费者，亦优先于担保物权人泾阳鼎源公司，处理亦无不当。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 5097 号、（ 2020 ）最高法民申 2917 号、（ 2021 ）最高法民申 5083 号、（ 2020 ）最高法民申 1780 号、（ 2019 ）最高法民终 1415 号、（ 2020 ）最高法民申 4473 号、（ 2019 ）最高法民终 1411 号、（ 2020 ）最高法民申 2917 号、（ 2019 ）最高法民终 1566 号、（ 2019 ）最高法民终 1416 号、（ 2021 ）最高法民申 5083 号
2、消费者物权期待权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权、一般买受人物权期待权及一般债权。
房屋消费者物权期待权强调不动产买受人原则上是自然人，所购房屋系买受人自房地产开发商处购得用于居住，且买受人名下无其他用于居住的房屋，已支付的购房款超过合同约定总价款的 50%，房屋消费者物权期待权优先于承包人就房屋享有的工程价款优先受偿权和抵押权人就房屋享有的优先受偿权，其立法目的主要在于保护消费者的生存权。商品房的消费者对购买的标的物虽然并不拥有所有权，仅享有物的登记请求权或者交付请求权，但与一般债权仅是向相对人的请求权不同，法律基于特殊的价值取向赋予其具有排除抵押权、一般债权，甚至是法定优先的建设工程优先权时执行的效力。
裁判要旨：本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》[法释（ 2002 ）16 号]第一条之规定，万城公司享有的工程款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，但该优先受偿权不得对抗消费者权利。该规定是对购买商品房消费者的特殊保护。案涉执行的工程价款优先权，本质上属金钱债权，《执行异议和复议规定》第二十九条是关于金钱债权执行中，消费者主张排除执行的规定，故原审法院适用《执行异议和复议规定》第二十九条审理本案，并无不当。
案例索引：（ 2021 ）最高法民终 601 号、（ 2020 ）最高法民终 312 号、（ 2020 ）最高法民申 2286 号、（ 2020 ）最高法民申 1283 号、（ 2019 ）最高法民申 4459 号、（ 2019 ）最高法民申 6849 号
而建设工程价款优先受偿权与抵押权之间哪一个权利更具优先性，最高院存在不同的裁判结果。
（ 1 ）建设工程价款优先受偿权，优先于抵押权、一般买受人物权期待权及一般债权。
建设工程价款优先受偿权是法定的，不随当事人意志变动。抵押权系当事人合意产生。法定的效力高于议定。且建筑工程权利产生于原始取得方式，而抵押权依赖于承包人建造行为，如没有承包人的建造行为，抵押物不会存在，抵押权将失去行使的物质基础。如果不赋予其可以排除抵押权的强制执行效力，不足以保障施工人的利益。
裁判要旨：本案中，李海对案涉房屋享有工程款优先受偿权，该优先受偿权优于华融重庆分公司对案涉房屋享有的抵押权，李海享有足以排除华融重庆分公司对案涉房屋强制执行的民事权利。原审判决适用法律虽有不当，但处理结果正确。
案例索引：（ 2022 ）最高法民申 3527 号（ 2021 ）最高法民申 187 号（ 2021 ）最高法民申 187 号、（ 2019 ）最高法民申 6825 号
（ 2 ）抵押权优先于建设工程价款优先受偿权，一般买受人物权期待权及一般债权。
建设工程价款优先受偿权是法定的以建设工程折价或拍卖所得价款受偿保护的顺位权，其不同于所有权、用益物权等实体民事权利，因此不能满足排除强制执行的标准要求。
裁判要旨：本院经审查认为，关于二审法院裁定驳回国安建设公司案外人执行异议之诉的起诉适用法律是否正确的问题。案外人执行异议之诉是指案外人就执行标的享有足以排除强制执行的权利，请求法院不再对执行标的实施执行的诉讼。建设工程价款优先受偿权的基础权源从本质上属于债权，只是相对于普通债权而言具有优先性而已，因此该权利并不足以排除强制执行，也不应作为当事人提起案外人执行异议之诉的权利基础。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五百零八条规定“被执行人为公民或者其他组织，在执行程序开始后，被执行人的其他已经取得执行依据的债权人发现被执行人的财产不能清偿所有债权的，可以向人民法院申请参与分配。对人民法院查封、扣押、冻结的财产有优先权、担保物权的债权人，可以直接申请参与分配，主张优先受偿权。”建设工程价款优先受偿权属于法定优先权，承包人可以申请参与到执行程序中，主张对执行标的物享有优先受偿权。本案中，裕丰公司拖欠国安建设公司的建设工程价款已经为生效判决所确认，如该公司对执行标的享有建设工程价款优先受偿权并在法定期间内主张，该公司可以申请参与到执行程序中并主张对标的物优先分配，而不应以案外人身份提起执行异议之诉。因此，二审法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第二百二十五条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的相关规定，裁定驳回国安建设公司的起诉，并指引国安建设公司申请参与到执行程序中，适用法律并无不当。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 3207 号
3、抵押权优先于一般不动产买受人的物权期待权及一般债权。
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条确立了享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位，原则上优先保护享有担保物权的申请执行人的优先受偿地位。第二十八条确立了一般房屋买受人的物权期待权，但该类情形并不具有优先于抵押权的生存权至上的价值基础，该条规定适用于买受人对抗对被执行人享有普通债权的债权人，而不能对抗对被执行人享有担保物权的优先受偿权人。
裁判要旨：《执行异议和复议规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因申请执行人中鼎公司对案涉房屋享有足以对抗案外人的抵押权，具有优先受偿的权利，原审判决对李树金提出的执行异议未予支持，有事实与法律依据，并无不当。《执行异议和复议规定》第二十八条保护的是一般不动产买卖合同关系中无过错买受人的权利，该权利并不能对抗《执行异议和复议规定》第二十七条规定的申请执行人对执行标的依法享有的担保物权等优先受偿权。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 5424 号、（ 2022 ）最高法民终 77 号、（ 2021 ）最高法民申 7098 号、（ 2021 ）最高法民再 189 号、（ 2021 ）最高法民申 4926 号、（ 2020 ）最高法民终 1223 号、（ 2021 ）最高法民申 6660 号、（ 2021 ）最高法民申 1134 号、（ 2021 ）最高法民申 6083 号
4、一般不动产买受人的物权期待权优先于普通金钱债权。
《执行异议和复议规定》第二十八条规定了一般房屋买受人如果符合下列条件：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”时可以排除金钱债权的执行。一般买受人物权期待权相较于房屋消费者物权期待权不要求买受人为消费者，对房屋用途和买受人名下房屋数量亦无要求，因买受人已经为取得物权履行了一定义务并以实际占有房屋对外进行了公示，而纳入保护范围。
裁判要旨：周雅君、朱秀梅、朱明旭在厦门农商行办理案涉房产抵押登记及查封之前，已与普达公司签订房屋买卖合同，并已合法占有使用，按合同约定支付了全部房款，且房产未能办理过户登记亦非其自身原因，按照《执行异议复议规定》第二十八条的规定，享有足以排除执行的民事权益。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 1841 号（ 2020 ）最高法民申 5233 号：（ 2021 ）最高法民申 5106 号、（ 2020 ）最高法民申 1841 号、（ 2019 ）最高法民终 1326 号、（ 2020 ）最高法民申 2002 号、（ 2021 ）最高法民申 7458 号、（ 2019 ）最高法民申 4834 号
出卖人未取得商品房预售房许可证与买受人签订的《商品房买卖合同》，是否具备排除执行的条件？
出卖人在未取得商品房预售许可证时，根据法律规定是不应当就商品房进行出售的，但部分开发商为了快速回笼资金，依旧在未取得商品房预售许可证时对商品房进行出售或抵偿债务。而商品房预售行政许可制度设立的初衷是防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害及保护消费者利益。但是在《〈全国法院民商事审判工作会议纪要〉理解与适用》一书中，对于《全国法院民商事审判工作会议纪要》第三十条关于强制性规定的识别中指出，在初步认定合同无效或有效后，还要再根据法益衡量说进行检验校正，最终确定合同效力。其中要考虑是否涉及交易安全保护的问题，如果法律仅是禁止一方为某种行为，在确定合同效力时，需要优先考虑交易相对人的保护问题。如在房屋上涨的情况下，开发商以其未获得商品房预售许可为由请求宣告商品房预售合同无效，此时，就要考虑善意买受人的保护问题，对其保护就是对交易安全的保护。所以最高院对此问题的判决出现了不一致的情形。
（ 1 ）根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，预售许可证明是针对商品房预售行为所作出的强制性规定。如果没有取得预售许可证所签订的《商品房买卖合同》因违反强制性规定属于无效合同，当然不具备排除金钱债权执行的条件。但是如果在买受人提起案外人执行异议前出卖人取得预售许可证明的，可以认定有效，则具备了排除执行的条件。
裁判要旨：关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔 2003 〕7 号）第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 4692 号、（ 2020 ）最高法民申 4045 号、（ 2020 ）最高法民申 6000 号、（ 2020 ）最高法民申 6000 号、（ 2021 ）最高法民申 5496 号、（ 2020 ）最高法民申 6000 号、（ 2020 ）最高法民申 5999 号、（ 2019 ）最高法民申 5652 号
（ 2 ）考虑交易相对人的保护问题，部分案件虽未办理预售许可证，但仍然认定商品房买卖合同有效，并具有排除执行的条件。
裁判要旨：案涉金鑫商场商住楼因存在一房二卖问题，长期未竣工决算，也达不到房屋交付的条件，河南省濮阳市人民政府（以下简称濮阳市政府）出于保护实际买受人合法权益的目的，为了解决历史遗留问题，在金鑫商场补缴相关税费之后，为案涉住宅部分房屋办理了房屋初始登记。在濮阳市政府对金鑫商场商住楼合法性予以认可的情况下，如果因案涉房屋未办理预售许可证而机械的认定《购房认购书》无效，将导致房屋被查封拍卖的后果由房屋买受人承担，有失公平。
裁判要旨：依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，因为预售合同订立时，买卖的房屋尚在建设之中，房屋的所有权还没有经登记设立，以商品房预售许可证作为商品房预售合同的条件，是为了维护交易安全，保护购房人利益，防止损害国家利益。经查，案涉房产未办理商品房预售许可证最初系因该宗土地建设规划存在违反相关生态环境保护红线，行政机关要求进行整改。在案件诉讼中，相关主管机关对规划进行了相应调整已经符合办理预售许可证的条件，但作为建设方的中腾公司未积极履行办理建设工程施工许可证的义务，从而致使中腾公司负责建设的部分工程（包括案涉房屋）仍未取得预售许可证，而由其他承包人施工的另一部分工程已经办理了预售许可证。由此可知，案涉工程建设并不违反国家的强制性规定，也不损害国家利益和市场秩序。同时，作为专业的建设工程施工企业的中腾公司明知上述规划整改事实和房屋提前销售的事实，且案涉工程商品房预售许可证的办理应当以取得施工许可证为前提的情况下，仍拒不配合发包人办理相关手续，中腾公司也没有证据证明其提交相关施工资料办理施工许可证存在现实困难和法律障碍，其对案涉房产未及时办理商品房预售许可证负有过错。现王忠杰、赵丽君虽然在购买房屋时没有审查相关预售许可，但是相对于专业的开发商和建设企业，王忠杰、赵丽君即使存在过错也较轻微。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 4747 号、（ 2019 ）最高法民申 4755 号、（ 2019 ）最高法民申 5652 号、（ 2019 ）最高法民申 5660 号、（ 2019 ）最高法民申 5651 号、（ 2019 ）最高法民申 5648 号、（ 2019 ）最高法民申 5661 号、（ 2019 ）最高法民申 5659 号（ 2021 ）最高法民申 5466 号
（三）买受人仅签订《认购书》是否具备排除金钱债权的执行，是要看该《认购书》是否具备商品房买卖合同特征的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为本约，即为正式的商品房买卖合同。
1、具备本约的条件。买受人与出卖人签订的《认购书》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，具备排除金钱债权的执行条件。
裁判要旨：《房屋认购书》对于马立俭拟购买的案涉房产的位置、具体房号、面积、单价、总价、付款方式等均约定明确，相应的购房款项已付清，双方当事人已经实际履行了该《房屋认购书》，二审判决认定《房屋认购书》为《商品房买卖合同》，事实依据充分，并无不妥。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 4339 号、（ 2020 ）最高法民申 5049 号、（ 2020 ）最高法民申 4346 号、（ 2021 ）最高法民申 1629 号。
2、《认购书》不具备本约的条件。《认购书》的内容不具备《商品房买卖合同》的主要内容，及《认购书》中明确约定应另行签订《商品房买卖合同》时，则不具备排除金钱债权执行的条件。
裁判要旨：认购书属于预约合同范畴，系为了订立本约合同而签订，与作为本约的买卖合同具有不同的法律属性。本案中，吴统文与利居公司签订的《乐昌城市广场住宅认购书》属于典型的预约合同，其中第十一条第2项明确约定：“双方协商同意暂不签订《商品房买卖合同》，待可签订时，甲方（利居公司）将电话通知乙方（吴统文）前来签订”；就该认购书的实质内容而言，只约定了房屋的面积、价款等要素，并未约定房屋的交付使用条件、装饰设备标准承诺、供水供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺、公共配套建筑的产权归属、面积差异的处理方式、办理产权登记有关事宜等具体事项，尽管其中有付款方式（以酒店供货款冲抵购房款）的约定，但第九条又约定“乙方（吴统文）交付首期房款之日双方签订《商品房买卖合同》后，本协议自行失效，有关付款方式、交付日期以及其他约定等具体内容，将以《商品房买卖合同》上注明的为准”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”由此，案涉认购书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，二审判决认定该认购书只是双方买卖房屋的意向书，并非合法有效的商品房买卖合同，有相应的事实和法律依据，并无不当。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 1635 号、（ 2021 ）最高法民申 6049 号、（ 2021 ）最高法民申 3781 号、（ 2021 ）最高法民申 3575 号、（ 2021 ）最高法民申 3235 号、（ 2021 ）最高法民申 1614 号、（ 2021 ）最高法民申 4692 号、（ 2020 ）最高法民申 3775 号、（ 2019 ）最高法民申 5002 号、（ 2021 ）最高法民申 5496 号、（ 2021 ）最高法民申 1635 号、（ 2021 ）最高法民申 6049 号、（ 2021 ）最高法民申 6440 号
（四）不符合消费者生存权特殊保护的情形
我国法律为了消费者生存权赋予其特殊的保护，在所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋的特殊情况下，将对房屋消费者生存权利的保护置于对房地产开发企业债权人金钱债权的保护之上，赋予房屋消费者对买受房屋的物权期待权以排除强制执行的效力。因此，适用最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十九条，来对案外人权利予以特别保护时，也严格对上述条件严格予以把握。根据最高人民法院裁判规则来看，如下情形不符合特殊保护要求：①消费者如果购买的为别墅；②车位；③商业用房；④写字楼并非用于生活居住；⑤同时购买多套住房；⑥购买房屋所在地并非经常居住地；⑦买受人名下还有其他用于居住的房屋。
裁判要旨：双方合同明确约定“买受人的房屋仅作商业使用”，且孔凡靓一次性购买六套房屋的做法亦与其自行居住的主张相矛盾，故本案不具备适用第二十九条规定的条件。
裁判要旨：对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴。
裁判要旨：本案中，汪霞、罗曦购买的系小区车位，不符合《执行异议复议规定》第二十九条规定商品房购买者的情形
裁判要旨：能够证明王帅与宏缘公司之间的房屋买卖关系是从借款关系转化而来，并非以居住为目的，故一审法院认定王帅就案涉房屋所享有的权利不属于满足生存权的合理消费范畴，王帅并非《执行异议和复议规定》第二十九条规定的商品房消费者，符合本案实际。在王帅并非商品房消费者的情况下，则其不能根据《执行异议和复议规定》第二十九条规定，排除人民法院对案涉房屋的强制执行。
案例索引：（ 2020 ）最高法民终 580 号、（ 2020 ）最高法民终 1094 号、（ 2021 ）最高法民申 179 号、（ 2020 ）最高法民终 981 号、（ 2020 ）最高法民终 1251 号、（ 2020 ）最高法民终 323 号、（ 2019 ）最高法民终 1253 号、（ 2019 ）最高法民终 1321 号、（ 2019 ）最高法民终 1320 号、（ 2019 ）最高法民终 1048 号、（ 2019 ）最高法民申 3364 号、（ 2021 ）最高法民终 994 号等
（一）抵押权人的执行，如租赁权在抵押权设立之后形成，承租人不能排除抵押权人的执行，亦无权要求抵押物的受让人继续履行原租赁合同。
裁判要旨：《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”
（二）债权的执行，如承租人未在人民法院查封前签订租赁合同，或虽在查封前签订租赁合同，但未在查封前合法占有的，不能排除向租赁物买受人移交占有被执行的不动产的执行。
裁判要旨：郭明、潘小云在应当知道案涉房屋已被人民法院查封及被多个案件轮候查封的情况下，仍与俞西林签订长达十年的租赁合同并一次性支付五年的租金给俞西林，属于在已查封的房产上设定权利负担的行为，不得对抗申请执行人。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 5424 号、（ 2021 ）最高法民申 1201 号、（ 2020 ）最高法民申 5425 号、（ 2021 ）最高法民申 7439 号、（ 2021 ）最高法民申 7289 号、（ 2019 ）最高法民申 5642 号、（ 2020 ）最高法民申 6952 号
（三）租金质押权与抵押权产生竞合时，根据法律规定，对于同一财产向两个以上债权人抵押的，法律确立了根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序的规则，抵押财产被扣押后的孳息理应归属于抵押权人，没有履行通知义务，债务人仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效
裁判要旨：万兆公司则对案涉房产租金收益，仅是相较于无担保的普通债权人享有优先受偿的权利。从现行法律规定看，对于同一财产向两个以上债权人抵押的，法律确立了根据是否完成公示以及公示先后情况来确定清偿顺序的规则。显然，本案中万兆公司所享有的质权并不足以对抗天津银行天保支行的抵押权。由此，天津银行天保支行向人民法院申请执行案涉房产的请求具有法律依据，万兆公司以其享有应收账款质权对抗天津银行天保支行的抵押权为由，主张中止执行案涉房产的请求法律依据不足。万兆公司仅可在抵押权人天津银行天保支行的债权得以完全清偿后租金仍有剩余时，就该剩余部分租金享有优先受偿权。
抵押权作为非占有性担保物权，通常而言，抵押权设立后，抵押财产产生的孳息应由抵押人所有。但是，在抵押财产被扣押后，则抵押权人的权益通过执法机关代为占有的方式得以实现。基于此，抵押财产被扣押后的孳息理应归属于抵押权人。其次，从立法目的角度考量，法律关于抵押财产孳息的规定，是为了防止抵押权进入实现程序后抵押人为收取孳息而拖延处理抵押物的行为。抵押财产的孳息由抵押权人享有有利于抵押权的实现，符合法律规范的目的。第三，抵押财产的孳息，通常涉及清偿法定孳息义务人的权益，赋予抵押权人的通知义务，有利于防止债务人的错误给付，也有利于维护抵押权人的权益。但抵押权人是否履行通知义务，并不对抵押权效力是否及于孳息产生影响，也即如抵押权人未履行通知义务，则清偿义务人因不知财产被抵押的情形将法定孳息支付给抵押人，其法律后果仍产生清偿的效力，抵押权人不得主张清偿无效，不得对抗善意的清偿义务人。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 2989 号、（ 2020 ）最高法民申 2991 号、（ 2020 ）最高法民申 2993 号、（ 2020 ）最高法民申 2984 号、（ 2020 ）最高法民申 2992 号
（一）股权以登记为主，实际投资人作为隐名股东不能排除登记股东的债权人的执行。同时，商业银行就股权签订的《代持协议》属于无效协议。
裁判要旨：关于东方合作公司系案涉股权的名义持有人的事由能否排除强制执行的问题。《中华人民共和国公司法》第三十二条第三款规定：“公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记，未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。”据此，工商登记是对公司股权情况的公示，登记股东的债权人有权信赖工商机关登记的股权情况，该信赖利益应当得到法律的保护。即使在案涉股份的实际出资人与公示登记股东不符的情况下，法律优先保护登记股东的债权人
案例索引：（ 2019 ）最高法民终 1429 号、（ 2020 ）最高法民申 5050 号、（ 2019 ）最高法民再 45 号、（ 2018 ）最高法民再 325 号、（ 2020 ）最高法民申 5047 号、（ 2020 ）最高法民申 5931 号、（ 2020 ）最高法民终 844 号、（ 2019 ）最高法民再 99 号。
（二）隐名股东之间排除执行，如均未登记可按照合同等证明财产权属，或者权利人的证据排除执行。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 1236 号
（三）人民法院查封之后签订《协议书》转让股权的受让人，不得排除股权登记人的债权人的执行。
裁判要旨：在案涉股权被人民法院冻结后，岐山总公司仍与中宫经联社签订《协议书》，约定岐山总公司以其持有的金属材料总公司9.2%股权抵还所欠中宫经联社债务308.5万元中的294.4万元，该约定违反了上述法律规定，中宫经联社因此不能取得对抗申请人民法院对案涉股权采取冻结措施的债权人的权利。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 2633 号
（四）股份有限公司登记发起人的姓名、名称、其他股权数额及股东不属于法定登记事项。股金证与内部股金管理系统及《股份转让股东代表确认花名册》注明股东代表信息的股东可以排除执行。
裁判要旨：本案中，郑永聂于 2015 年 4 月 29 日从案外人处受让兰州市七里河区农村信用合作联社股权。2015 年 11 月 20 日，兰州市七里河区农村信用合作联社改制为兰州农商行，改制后郑永聂持有兰州农商行股份17万股，兰州农商行向郑永聂出具股金证，该股金证记载的郑永聂持股数额与兰州农商行内部股金管理系统及《股份转让股东代表确认花名册》一致。兰州农商行《股份转让股东代表确认花名册》中显示张利军为郑永聂等人的“股东代表”，且兰州农商行每年向郑永聂分红。据此，郑永聂实际享有股东权利，为案涉股权的实际所有人，其对案涉股份享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 7015 号、（ 2020 ）最高法民申 7017 号
（五）股份有限公司登记成立后，原发起人股东一年内不得转让股权，在一年内签订转让股权的受让人不能排除执行。
裁判要旨：本案中，案涉民乐农商行、临泽农商行股权于 2016 年 11 月 8 日被冻结，民乐农商行、临泽农商行创立大会分别于 2015 年 11 月 20 日、 2015 年 11 月 22 日召开，两银行创立大会的召开时间与国家企业信用信息公示系统显示的两公司名称和市场主体类型变更时间，相互佐证，能够证明案涉股权在民乐农商行、临泽农商行作为股份有限公司设立一年内被人民法院冻结。致远公司是民乐农商行、临泽农商行的发起人股东，虽然兰州农商行、致远公司、民乐农商行就致远公司持有的民乐农商行股权转让给兰州农商行事宜签订了股权转让协议，兰州农商行、致远公司就致远公司持有的临泽农商行股权转让给兰州农商行事宜签订了股权转让协议，兰州农商行支付了案涉两笔股权转让的对价，民乐农商行向兰州农商行颁发了股金证，但上述行为均发生在民乐农商行、临泽农商行作为股份有限公司设立一年之内，处于公司法规定的股份有限公司发起人股份的限制转让期间，在法定的股份转让限制期限届满前，不产生股权转让交付的法律效力。甘肃省高级人民法院在审理甘肃银行七里河支行与致远公司等金融借款合同纠纷案中，对致远公司持有的民乐农商行、临泽农商行股权依法采取冻结措施之时，致远公司持有的两银行股份仍处于法律规定的限制转让期间，案涉股权尚不符合转让交付的时间条件。据此，兰州农商行的异议不足以排除对案涉股权的强制执行。
案例索引：（ 2020 ）最高法民终 422 号、（ 2021 ）最高法民申 3062 号
四、排除银行账户执行
（一）银行账户中的货币，原则上应以账户名称为权属判断的基本标准，但案外人在执行异议之诉中提出充分证据证实银行账户中的货币为其合法财产并足以排除执行的除外。
裁判要旨：对于银行账户的权属，一般应当按照金融机构登记的账户名称认定，即账户名称载明的主体即为该账户的权利人，该账户内的资金权利亦归属于该主体。本案中，刘兴忠所主张排除强制执行的4个银行账户，登记的账户主体均为海弘公司，刘兴忠也没有证据证明案涉银行账户均由其排他性地控制，以及案涉银行账户内的资金没有与海弘公司的资金混同，因此，其仅以与海弘公司之间存在借用资质或挂靠开发房地产的关系为由，主张排除对涉案账户的强制执行，没有事实和法律依据。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 4341 号、（ 2018 ）最高法民再 220 号、（ 2020 ）最高法民申 809 号、（ 2020 ）最高法民申 1685 号
（二）保证金账户内的资金担保的是全部债务，具有不可分性。
裁判要旨：本案中，保定农商行与华瑞公司在《担保合作协议书》中关于华瑞公司对被担保人与保定农商行签订的主合同项下的所有债务以及保定农商行为实现债权的一切费用提供连带责任担保，被担保人不能按约定期限归还贷款本息时，华瑞公司未依约主动代偿的，保定农商行有权直接扣划华瑞公司任一账户资金用于偿还被担保人的到期债务，扣划不足部分由华瑞公司继续按保证合同约定履行保证责任的约定，符合质权不可分性的民法基本原理，应当认定为合法有效。因此，尽管保定农商行在约定的 0845 担保账户之下，根据被担保人贷款先后顺序另设多个子账户，这种会计处理方法应当理解为是便于核算而展开，并不具有分别设立质权的效果。故一审判决关于保证金账户内的资金担保的是全部债务，具有不可分性的认定正确，本院予以维持。
（三）保证金账户查封前发生的贷款，质权人有权排除执行。保证金账户查封后发生的贷款，质权人不得排除执行。
裁判要旨：在 2015 年 11 月 12 日一审法院冻结涉案保证金账户之日前，华瑞公司所担保的、保定农商行发放的贷款中逾期未清偿的一笔，为保定诚美服饰有限公司 2015 年 2 月 36 向保定农商行所贷款 200 万元， 2016 年 2 月 3 日到期后借款人保定诚美服饰有限公司未偿还保定农商行贷款，根据《担保合作协议书》的约定，保定农商行可以扣划账户内全部资金用于清偿该笔债务。因保定农商行请求在本案中行使质权，华瑞公司对案涉账户内的款项上的权利即存在权利负担，在该负担涤除前，冯影不得申请对案涉款项进行强制执行，故应当解除对相应部分保证金 200 万元的冻结措施。保定农商行在本案中还主张其对保定西尔曼能威纸业有限公司 2016 年 3 月 11 日续贷借款 640 万元、对保定正天生物肥料制造有限公司 2016 年 3 月 4 日续贷借款 1500 万元均应纳入质权担保范围，由于上述借款均发生于一审法院查封之后，二审判决依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条之规定未予支持正确，本院予以维持。
案例索引：（ 2020 ）最高法民再 32 号、（ 2020 ）最高法民再 33 号
（四）银行账户如不存在其它资金与案涉款项产生混同的情形，案涉款项自转入案涉账户后即被特定化，则该账户具有实际控制权人则具有排除对该账户执行的权利。
裁判要旨：案涉款项系浦发银行东营分行于 2019 年 11 月 18 日转入，转款原因为信用证垫款，款项金额、转款时间等与相关单据载明内容吻合，可见该款项是浦发银行东营分行为确保信用证到期兑付所转入的具有特定用途的信用证垫款，并非以向科瑞公司支付为目的。若案涉账户未被查封，案涉款项将直接对外支付给收款行，科瑞公司无法取得该笔资金。且案涉账户在浦发银行东营分行转入案涉款项前资金余额为零，转入案涉款项后一审法院冻结前该账户内无其他资金转入，不存在其他资金与案涉款项产生混同的情形，案涉款项自转入案涉账户后即被特定化。结合前述协议书第 11 项关于“如果因保证金账户中的资金不足而导致融资行对外垫付的，客户应立即全额偿还垫款本金，并按照实际垫款天数根据本协议书约定支付垫款罚息”的约定，浦发银行东营分行作为开证行，其垫款系专用于对外支付案涉信用证项下款项而非直接支付给开证申请人科瑞公司，该垫款若正常对外支付，按约定将转化为科瑞公司对浦发银行东营分行的欠款并由科瑞公司还本付息，但本案中这一转化过程因一审法院冻结而未完成，故该款转入后支付前按约定仍应当由浦发银行东营分行占有并支配。综上，案涉款项为浦发银行东营分行为履行对外支付义务所转入的信用证垫款，应当认定归浦发银行东营分行所有，浦发银行对科瑞公司不负给付义务，浦发银行东营分行对涉案款项享有的民事权益，足以排除人民法院的强制执行。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 1088 号、（ 2021 ）最高法民申 5149 号
五、排除动产执行
（一）车辆
裁判要旨：因涉案车辆始终登记在温望成名下，李静提交了涉案车辆保单、维修保养凭证、违章记录查询表等证据，但不能证明其是以所有为目的的占有，难以证明李静系涉案车辆的所有权人。即便李静通过以物抵债的方式占有使用涉案车辆，但《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”李静明知涉案车辆并未登记在乔君名下，仍与其达成以物抵债协议，其对未办理过户登记手续存在过错。李静主张涉案车辆未能过户不是其原因所致，理由不能成立。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 2840 号、( 2021 )最高法民申 3422 号、（ 2021 ）最高法民申 3421 号、（ 2020 ）最高法民申 2983 号
2、车辆挂靠时，挂靠人不能排除被挂靠人债权人对车辆运营收入的执行。
裁判要旨：道路旅客运输涉及广大乘客的人身、财产安全，因此，国家对于从事道路旅客运输的企业实行经营许可制度，《中华人民共和国道路运输条例》明确要求从事道路旅客运输的企业应当具备与其经营业务相适应并经检测合格的客车、符合条件的驾驶人员、健全的安全生产管理制度等资质条件，目的就是为了规范道路旅客运输及道路旅客运输站经营活动，维护道路旅客运输市场秩序，保障道路旅客运输安全，保护旅客和经营者的合法权益。《道路旅客运输及客运站管理规定》第五条亦明确规定：“国家实行道路客运企业等级评定制度和质量信誉考核制度，鼓励道路客运经营者实行规模化、集约化、公司化经营，禁止挂靠经营。”鲜明地表明了国家对于道路客运行业挂靠经营行为的否定态度。实践中，一些企业中所谓承包经营的实质，是不具备资质的企业或者个人，以承包形式，掩盖其借用客运企业资质进行道路旅客运输的目的，显然属于行政法规、部门规章所禁止的行为。法律作为一种约束人们各项行为之规范的总和，其中的重要价值之一即在于保护合法权益，并引导人们能够按照既有规则的指引来进行活动，为社会生活和经济交易创造良好的秩序。因此，本院认为，人们为了获得某种利益并排斥他人的侵害，就应当符合法律规定和社会生活及交易中的公平、正义价值，符合社会的整体秩序；人民法院通过案件审判应当倡导的是，遵法守法依法行事者，其合法权益必将受到法律保护；反之，不遵法守法甚至违反法律者，因其漠视甚至无视法律规则，就应当承担不受法律保护或者受到法律追究的风险。
戎宸运业公司是法律认可的案涉客运班线的经营者，营运客运班线的收入亦应依法属于其应获得的收益。刘俊与戎宸运业公司之间只是借用资质或挂靠关系，仅对双方具有约束力。而且，从当事人之间的交易习惯看，戎宸运业公司与宜宾南岸汽车客运站结算后，再将其收到的款项支付给刘俊个人，因此，戎宸运业公司欠付刘俊的营运收入，在性质上属于一般债权，刘俊对案涉款项的请求权基础系其与戎宸运业公司之间形成的内部法律关系，其对于案涉争议款项所享有的权益，不具有排除人民法院强制执行的合法性与正当性基础。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 4718 号、（ 2019 ）最高法民申 4719 号
（二）其他动产
1、动产以交付为变动物权生效要件，买受人在查封前签订协议并变接受动产的具有排除执行的权利。
裁判要旨：案涉执行和解协议已约定案涉设备所有权归八五一〇农场所有，八五一〇农场提交的《租赁合同》《委托经营合同》和《供热合同》等证据，能够证明其取得案涉设备所有权后，又将案涉设备出租给农垦热电公司使用的事实。因双方在《设备置换协议》中约定案涉设备仍由农垦热电公司使用、维护，表明双方在转移案涉设备所有权时，又约定农垦热电公司继续占有案涉设备，上述行为符合《中华人民共和国物权法》第二十七条规定的占有改定的法律要件。自《设备置换协议》生效时，视为完成案涉设备的交付，八五一〇农场间接占有案涉设备，案涉执行和解协议中约定的以物抵债内容已经履行完毕。动产以交付为物权变动生效要件，八五一〇农场取得对案涉设备的实体权利，享有可以排除对案涉设备强制执行的民事权益。二审法院认定八五一〇农场与农垦热电公司约定抵债的设备继续由农垦热电公司使用构成占有改定，并无不当。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 3126 号
2、动产以交付为变动物权生效要件，但当事人约定保留所有权的，出卖人可以排除执行。
裁判要旨：关于陆德公司对案涉沥青搅拌机享有何种权利的问题。《中华人民共和国合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”第一百三十四条规定：“当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。”根据上述法律规定，买卖合同双方当事人可以约定买受人履行支付价款义务达到一定条件时，标的物所有权发生转移，即买卖合同双方当事人可以签订所有权保留买卖合同。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 5289 号、（ 2020 ）最高法民申 2623 号
六、排除共有财产执行
（一）夫妻共有财产
1、婚姻关系未解除时，一方不能就夫妻共有财产为由排除查封。但夫妻共有财产若通过执行程序被处置变现，执行法院应当保留夫妻中非被执行一方的份额。
裁判要旨：吴丽芬与杜晨晓未解除婚姻关系，杜晨晓作为生效法律文书的被执行人，人民法院查封杜晨晓名下的其与吴丽芬的夫妻共有财产并无不当。吴丽芬虽对案涉执行标的享有权益，但不足以排除强制执行，只是人民法院不得执行变现后吴丽芬享有的份额。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 6765 号、（ 2020 ）最高法民申 2444 号
2、《离婚协议》分割财产归夫妻一方所有，债权人就夫妻共同债务请求执行《离婚协议》中所分割的财产，夫妻一方不能以《离婚协议》的约定排除执行。
裁判要旨：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第二十五条规定，当事人的离婚协议或者人民法院的判决书、裁定书、调解书已经对夫妻财产分割问题作出处理的，债权人仍有权就夫妻共同债务向男女双方主张权利。一方就共同债务承担连带清偿责任后，基于离婚协议或者人民法院的法律文书向另一方主张追偿的，人民法院应当支持。《离婚协议书》作为吴俊汝和刘晖解除婚姻关系时对财产等事宜的约定处理方案，仅能对作为婚姻关系当事人的吴俊汝和刘晖发生对内效力，不具有对外向作为第三人的海光公司产生约束力的效力。一、二审判决根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条第一款、第二款规定，认定《离婚协议书》的财产归属约定不能对抗海光公司，并无不当。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 1054 号
3、《离婚协议书》分割房产给夫妻一方所有，债权人就夫妻一方个人债务执行《离婚协议书》中所分割的房产，因夫妻一方对房产的分割为物权期待权，可以排除在后形成的一般金钱债权的执行。
裁判要旨：涉案债务应属于郑磊的个人债务。本案中，在诉争房产办理过户登记之前，刘会艳享有的是将诉争房产的所有权变更登记至其名下的请求权，该请求权是基于 2012 年其与郑磊合法有效的《离婚协议书》产生，且该《离婚协议书》已在相关民政部门登记备案。而周东方享有的请求权是基于 2014 年与郑磊之间的债务产生，故刘会艳的请求权不仅早于而且优于周东方的请求权。同时，从两种请求权的性质和内容来看，刘会艳享有的是针对案涉房产要求变更登记为所有权人的请求权，而周东方享有的是针对郑磊的一般金钱债权，该金钱债权并非基于对案涉房产公示的信赖而产生。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 5507 号、（ 2019 ）最高法民申 5165 号
4、夫妻双方同意一方就共有房产作为抵押物，另一方无权请求排除执行。
裁判要旨：孟礼、厚兰生在其与农行安定支行签订的《抵押合同》中明确承诺：“抵押人已就本合同项下抵押事宜征得抵押物共有人同意”，债权人完全有理由相信案涉抵押财产已经夫妻双方同意，尽到了审慎注意义务，安兰芳、白慧莲在《抵押合同》签订后约九年，称对抵押事项不知情的理由不成立。原审法院认定案涉抵押财产已经共同共有人同意作为抵押财产，安兰芳、白慧莲作为夫妻共同财产的共有人，不享有排除债权人申请强制执行案涉土地及房屋的民事权益，并无不当。安兰芳、白慧莲主张案涉抵押无效等再审申请主张，本院依法不予采信
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 4628 号
5、夫妻一方对外提供担保，所形成的债务属其个人债务。个人债务导致夫妻共同房产被执行的，若该房产具有给居住人提供生存保障的功能，鉴于对夫妻一方生存权益的保护，应当优于对一般债权人信赖利益的保护，另一方有权排除执行。
裁判要旨：该案进入执行阶段，因鹏远新材料公司、赛尔鹏远公司、鹏基物流公司被法院裁定合并破产清算，新发公司进行了债权申报，同时申请法院查封了潘多军位于北京市的案涉房产，要求其承担相应的担保责任。案涉房产被查封后，潘多军的妻子刘秀娟提起案外人执行异议，在异议被驳回后，提起本案案外人执行异议之诉。因案涉房产系潘多军与刘秀娟于 2004 年 5 月 27 日在婚姻存续期间购买，属夫妻共同财产，而潘多军对外提供担保所形成的债务属其个人债务，且刘秀娟及其子女长期生活、学习在北京市，其夫妻双方在北京市仅有案涉一处房产，据此二审判决刘秀娟对案涉房产享有的民事权益，足以排除法院的强制执行。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 5507 号
（二）按份共有人以其所有份额所享有的所有权可以排除普通债权人的执行。
裁判要旨：关于聂正高享有的民事权益是否足以排除房士美对案涉船舶强制执行的问题，武汉海事法院作出（ 2015 ）武海法商字第 01599 号民事判决书，判决同泰公司向房士美支付租金，戴怀传承担补充赔偿责任，房士美据此享有对戴怀传的普通债权，该权利属性不能对抗聂正高对案涉船舶所享有的物权，因此原判决认为聂正高就其享有案涉船舶 12.43% 份额的所有权，足以排除房士美就普通债权申请的强制执行，具有法律依据，并无不当。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 2514 号
（一）借款未届清偿期，因以房抵债所签订的《产权认购协议书》只具有借款担保的性质，而不具有以房抵债的性质。不能排除执行。
裁判要旨：于武悦与龙驿公司之间是否存在以房抵债关系，是否支付购房款的问题。首先，李兆屹提交了武悦出具的《说明》以及 2019 年 3 月 27 日武悦与龙驿公司签订的《房屋抵偿借款确认书》，拟证明 2015 年 8 月 10 日龙驿公司向武悦借款 100 万元现金，借款期限为一个月，借款利息为壹拾万元的事实，但李兆屹并未提交武悦出借 100 万元现金的来源以及借款协议等直接证据佐证上述事实。其次，虽然武悦与龙驿公司于 2015 年 8 月 10 日签订了《房屋买卖合同》和《产权认购协议书》，武悦、龙驿公司、李兆屹也于 2015 年 9 月 5 日达成《抵债协议书》，但此时李兆屹所主张的上述借款尚未届清偿期，故上述行为也只具有借款担保的性质，而不具有以物抵债的性质。
案例索引：（ 2021 ）最高法民终 1029 号
裁判要旨：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条保护的是商品房买受人的物权期待权。而以物抵债协议以消灭金钱债务为目的，物的交付仅为以物抵债的实际履行方式，与基于商品房买卖合同而产生的物权期待权具有基础性区别，在完成不动产法定登记之前，以物抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对购买不动产的物权期待权。主要理由有三：第一，以物抵债协议当事人不具有购买不动产的意思表示。即便签订了商品房买卖合同，其基础也是以物抵债，法律关系未发生实质变化，如果商品房买卖合同未能履行，抵债受让人仍然可以主张原债权；第二，公示公信原则是物权变动中的一项基本原则，物权期待权缺乏公示，应严格限制《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的适用范围，不宜扩大解释；第三，抵债受让人享有物权期待权损害债权平等原则。已到清偿期的债权人对债务人的一般责任财产有平等受偿权，如果赋予抵债受让人物权期待权，能够排除强制执行，则导致当事人自行确认并签订清偿协议的债权优先于经过司法机关确认并采取执行措施的债权受偿，扰乱债权清偿顺序，损害债权平等受偿原则。本案中，从闵小洋与金福地公司签订《商品房购销合同》的原因来看，虽该合同具有房屋买卖合同的外在形式，但据其自认实质上是冲抵云南远东水泥有限责任公司与昆明承达混凝土有限公司，以及昆明承达混凝土有限公司与金福地公司之间的三角债关系。基于债的平等性原则，闵小洋对金福地公司的债权并不较本案所涉执行债权更具有优先实现的价值利益。故此，原审在认定以物抵债并不适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的情况下，判决闵小洋对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申6769号、（ 2021 ）最高法民申2704号、（ 2020 ）最高法民终1194号、（ 2020 ）最高法民申2727号、（ 2020 ）最高法民申1283号、（ 2020 ）最高法民终1098号、（ 2020 ）最高法民申2101号、（ 2021 ）最高法民申3487号、（ 2020 ）最高法民申2684号
（三）查封前签订以房抵债协议及商品房买卖合同查封前已占有使用，可以排除执行。
裁判要旨：本案中，1. 案涉房屋于 2016 年月 4 日被人民法院查封，舒士君于 2013 年 12 月 12 日与龙驿公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规等强制性规定，应为有效。故能够认定舒士君在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。2. 依据《入住通知单》、盘锦西水湾物业管理有限公司提供的枫丹白露案涉房屋实际入住情况统计表、物业费、电梯费、燃气费、取暖费、气费、水费、电费收据及燃气催款单等收款收据，可以证明舒士君在人民法院查封前已合法占有案涉房屋。3. 依据苏彦华与龙驿公司签订的《施工结算以房抵账确认书》及龙驿公司的相关财务凭证、舒士君与龙驿公司签订的《商品房买卖合同》、龙驿公司出具案涉房屋的《销售不动产统一发票（自开）》以及《审计报告》中《附表 7-1：A 区、B 区房源信息账面明细》载明案涉房屋的具体信息等证据能够相互印证，可以证明舒士君已用龙驿公司欠苏彦华的工程款抵顶了案涉房屋的购房款。4. 龙驿公司与长安信托公司签订的《长安信托－西水湾二期项目收益权财产信托合同》《长安信托－西水湾二期项目收益权财产信托抵押合同》《长安信托－西水湾二期项目收益权财产信托委托合同》，以及盘锦市不动产登记中心兴隆台分中心出具的关于盘锦龙驿公司（枫丹白露家园小区）不动产登记情况的说明，证明龙驿公司有权出售涉案房屋，案涉房屋未办理不动产首次登记，故案涉房屋未办理过户登记非因买受人舒士君自身原因。因此，舒士君对案涉房屋提出的异议符合《异议复议规定》第二十八条的规定，其对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。
案例索引：（ 2019 ）最高法民终 1213 号、（ 2021 ）最高法民申 3533 号、（ 2019 ）最高法民终 1257 号、（ 2019 ）最高法民终 1246 号、（ 2019 ）最高法民终 1175 号、（ 2019 ）最高法民终 1237 号、（ 2019 ）最高法民申 6074 号、（ 2019 ）最高法民终 1244 号、（ 2019 ）最高法民终 910 号、（ 2021 ）最高法民终 1076 号、（ 2020 ）最高法民申 3904 号、（ 2020 ）最高法民申 7021 号
（四）以房抵债时明知债务人未获得房屋产权，不能排除房屋登记所有权人的债权人的执行。
裁判要旨：案涉房屋并未过户于孙晓军等人名下，李洪伟对此亦知情，李洪伟明知孙晓军等人未取得房屋所有权，而与其签订房屋买卖合同。因此，原审根据以上情形，认定李洪伟所举证据不能充分证明其买房交易的真实性，也不能合理解释前后矛盾，无法形成高度可能性，进而认定李洪伟与孙晓军之间属民间借贷关系，案外人李洪伟就执行标的不享有足以排除执行的民事权益，并无不当。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 3374 号
（五）未经结算达成以房抵债协议不能排除执行
裁判要旨：石菊凤主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的合法权益，但其中既存在石菊凤与仪建公司之间的工程款债权，又存在仪建公司与天玺公司之间的工程款债权，涉及多方当事人利益和前后两个以物抵债法律关系。对于石菊凤与仪建公司之间的以物抵债，石菊凤在一审中称，其为仪建公司工作人员，因仪建公司欠付其工资等款项而将案涉房屋抵顶。但在再审申请中，又称系仪建公司抵顶所欠其的工程款，前后陈述不一致。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。对于石菊凤与仪建公司之间的债权性质、具体数额和双方的以物抵债情况，尤其是天玺公司与仪建公司之间是否结算、欠款情况和以物抵债情况，石菊凤均未能提供充分证据予以证明。二审判决综合本案全部案件事实，认定其不享有足以排除强制执行的民事权益，并无明显不当。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 3571 号、（ 2020 ）最高法民申 6384 号
（六）以物抵债属于普通债权，不能排除抵押权人及建设工程优先权人在先权利的执行
裁判要旨：杨涛与森宇公司就案涉车位签订的《商品房买卖合同》实系以物抵债合同，目的在于上述各债务人以案涉车位清偿其债务。杨涛系基于其父杨晓亮对成都四建公司享有材料款债权而通过以物抵债方式取得案涉车位，该材料款债权属于普通债权，不能对抗在案涉车位上已经依法设立的抵押权的实现。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 7024 号、（ 2019 ）最高法民申 6825 号
（七）过渡费折抵购房款不视为以房抵债
裁判要旨：刘振利与昆都房地产公司签订《车位认购确认书》《商品房购销合同》，目的均是买卖车位，其内容也与一般不动产买卖合同无异，其特殊之处只是部分价款的支付方式为过渡费折抵。但《车位认购确认书》和《商品房购销合同》均没有任何确认、清理、消灭双方债权债务的意思表示和约定，且在债权数超过车位价款的情况下刘振利仍需支付部分现金，因此过渡费抵扣部分价款的约定只能视为买卖合同价款支付方式的特别约定，不足以据此认定整个交易为以物抵债，上诉人的相关上诉理由不能成立。
案例索引：（ 2019 ）最高法民终 1418 号
八、建设工程优先权转让后受让人是否享有优先权
在建设工程价款债权转让时，该工程价款的优先受偿权是否随之一并转让，并无明确的裁判意见。事实上，最高法关于该问题存在着截然相反的裁判观点。致使受让建设工程债权及因建设工程优先受偿权以物抵债后取得的房屋再次转让时是否具有排除执行的效力存在争议。
（一）建设工程价款优先权转让后受让人依然具有优先权利。
裁判要旨：首先，关于闫小毛对案涉房屋是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”本案中，根据已查明事实，黎阳公司对东成公司享有 19372188.8 元工程款债权，并对东成公司温县新东未来城 1 号、2 号、3 号楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款在 19372188.8 元范围内享有优先受偿权。黎阳公司已于 2019 年 5 月 16 日与闫小毛签订债权转让协议，将其对东成公司享有的债权及相关权利转让给闫小毛。建设工程价款优先受偿权系为应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用设立的法定优先权，其担保范围具有专属性。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条虽然规定由承包人主张优先受偿权，但是并不能得出建设工程价款优先受偿权具有人身专属性。本案中，闫小毛系作为黎阳公司承建案涉工程全额投资人受让案涉工程款债权及相关权利，一二审判决基于债权转让并结合闫小毛系全额投资人身份的事实，认定建设工程价款主债权转让的，建设工程价款优先受偿权一并转让，闫小毛取得相关工程款债权优先受偿权并不违反上述法律规定。王晓燕的相关申请理由不能成立。
案例索引：（ 2021 ）最高法民申 36 号、（ 2021 ）最高法民申 33 号、（ 2019 ）最高法民终 1693 号、（ 2021 ）最高法民申 36 号
（二）建设工程款优先权针对的是施工人，债权多次转让后受让人不具备上述优先权。
裁判要旨：潘平、唐梅勤、潘洁雅获取案涉5套商铺系从张新华受让而来，而张新华又是从华顺公司获得，华顺公司则是从海城公司抵债而来。华顺公司作为案涉工程的施工承包人，依法享有工程价款优先权，而潘平、唐梅勤、潘洁雅以及张新华作为案涉商铺的后续受让人，并非工程价款优先权的受偿主体，潘平、唐梅勤、潘洁雅主张其取得案涉商铺是基于工程价款优先权的行使，缺乏法律依据。
案例索引：（ 2019 ）最高法民申 6140 号、（ 2021 ）最高法民申 5426 号、（ 2021 ）最高法民终 869 号
裁判要旨：最高人民法院联合相关中央国家机关发布的《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发〔 2004 〕5 号）第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。因此，无论预查封与正式查封在具体实施阶段系采取何种形式实现，两者在限制标的物转让的法律效力上是相同的，即执行标的一旦被人民法院查封（包括预查封、正式查封），非经人民法院允许，任何人不得对其进行毁损变动、设定权利负担等有违查封目的的处分行为。故无论肖鸣是否全额或者部分支付案涉房款，由于案涉购房合同系在人民法院查封之后签订，本案情形不符合《执行异议和复议规定》中关于可以排除强制执行的认定标准。
案例索引：（ 2021 ）最高法民终 1298 号、（ 2019 ）最高法民申 4522 号、（ 2020 ）最高法民申 2620 号、( 2021 ）最高法民终 988 号、
（二）查封土地使用权的效力及于地上建筑物，未分别办理查封登记不影响查封效力。
裁判要旨：关于土地查封的效力。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条规定：“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外。”依据上述规定，一审法院于 2016 年 6 月 29 日查封了立元公司名下的土地使用权，该查封效力及于案涉房屋，查封时间应从 2016 年 6 月 29 日起算。二审判决认定未分别办理查封登记不影响查封效力，并无不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二项规定，司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的，不得转让。神泽公司关于案涉房屋处于无查封状态，对于未查封的房屋可以办理过户登记，可以对抗李明晓债权的再审申请理由，缺乏法律依据，不能成立。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 2715 号、（ 2020 ）最高法民申 2726 号、（ 2020 ）最高法民申 2697 号、（ 2020 ）最高法民申 2715 号、（ 2020 ）最高法民申 2715 号、（ 2020 ）最高法民申 2692 号、（ 2020 ）最高法民申 2684 号、（ 2020 ）最高法民申 2724 号、（ 2020 ）最高法民申 2687 号、（ 2020 ）最高法民申 2657 号、（ 2021 ）最高法民申 2728 号等。
十、案外人依据已生效的判决排除执行的，如生效判决在被执行财产查封后，不予支持
裁判要旨：正商公司以刘国伟违约，商品房买卖合同的目的不能实现为由，向河南省郑州市高新技术开发区人民法院（以下简称高新区法院）起诉请求解除八套房屋的商品房买卖合同，获得了相应的生效调解书和判决书，要求排除执行。但因正商公司起诉，高新区法院作出解除商品房买卖合同判决书、调解书的时间均在执行法院 2015 年 1 月 21 日查封涉案房产之后，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，依法不能对抗人民法院的执行。
案例索引：（ 2020 ）最高法民申 1103 号、（ 2021 ）最高法民申 7876 号、（ 2020 ）最高法民申 6384 号、（ 2020 ）最高法民申 2200 号、（ 2021 ）最高法民申 7876 号、（ 2020 ）最高法民终 1303 号、（ 2020 ）最高法民终 844 号、（ 2019 ）最高法民申 5318 号等。
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